[摘要] 人的城镇化是多业态的，商业，产业，旅游，文化生活，养老养生，单纯住宅是不够的，要成为多业态综合性公司。​
【城镇化下的多业态战略01】
1，人的城镇化是多业态的，商业，产业，旅游，文化生活，养老养生，单纯住宅是不够的，要成为多业态综合性公司。
2，城镇化涉及从城市群规划到社区规划，没有哪一家公司能够独立做城镇化项目，要走向合作。
3，市场化的城镇化是关键：寻求新的金融合作与创新，激活本地市场
【城镇化下的多业态战略02】
李克强城镇化思路可总结如下：
1，城镇化的发展路径是四化：工业化，信息化，城镇化，农业市场化。
2，城镇化的空间战略是：东部是城市群升级，中西部是城市群培育。
3，城镇化的政策核心是扩大内需，创造新市场。最后一点是核心，产业，住宅，商业与休闲旅游都会创造极大需求
【城镇化下的多业态战略03】
1，不要把城镇化当成住宅大跃进，但没有住宅的城镇化是不可能的，多业态是形势要求。
2，城镇化多业态所创造新市场生态，老牌的房地产巨头未必有优势。
3，走向合作是全新的选择：规划合作，拿地合作，金融合作，采购合作，物业合作等等。
4，城镇化是个大联盟，抱团合作是出路
【城镇化下的多业态战略04】
1，不要担心土地制度，而要担心市场走向，道理很简单，政府比你害怕土地不流转。
2，不要只想着盖房子，而要想如何创造本地就业，道理很简单，你不给地方创造市场与就业机会，地方政府就只能高价卖地。
3，不要担心缺钱，而要担心钱不流向你的项目，短平快的时代结束了！
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中国城镇住房建设增速将放缓 已告别短缺
（来源：财经日报）
1998年我国确立住房商品化、社会化发展目标以来，住房建设快速增长，居民住房条件得到显著改善。与此同时，住房价格快速上涨，住房可支付性迅速下降。高企的房价成为影响经济稳定、社会和谐的重大隐患。
为此，政府采取了一系列抑制住房投机和投资需求、增加普通商品住房供给、加大保障性住房供给力度等调控政策，但收效甚微。社会各界都在努力寻找中国住房市场如此变化的原因，但普遍缺乏有效的住房数据支撑。本文将重点以2010年第六次人口普查中的住房数据为基础，在住房存量、结构、分布与质量的基础数据分析，对中国城镇住房现状、特征和主要问题做出基本估计和判断。
城镇住房已告别短缺
根据人口普查中关于住房的统计数据，以及国家统计局进行的“城镇住户大样本抽样调查”数据，从2000年到2010年，我国城镇人均住房建筑面积已从23.29平方米提高到了31.93平方米，增加了37.1%；住房总存量从95.23亿平方米增长到188.4亿平方米，增加了97.8%。
通过过去10年的快速建设，我国城镇居住水平得到了很大提高。同时，我国城镇住房供给已经进入住房短缺的过渡阶段，一个重要指标就是，2010年城镇套户比已达到1.01。
套户比是住房总套数与家庭总户数的比值，是直观判断住房市场供求均衡程度的重要指标之一，也是划分市场发展阶段的重要指标之一。
根据其他国家和地区住房市场的发展经验，对应住房寺户比指标的变化，住房市场可以划分为三个发展阶段。
其中，有三个非常重要的套户比标志。其一，总体住房供给套户比达到1，标志着短缺问题已经缓解；其二，各地区套户比均达到1，标志着住房供给短缺问题彻底解决，此时套户比已超过1；其三，套户比上限1+v*，v*可以理解为社会能够容忍的空置率上限。
V>0表示住房套数高于家庭户数的比例，因为在套数较低时存在合租现象。所以V应小于或等于住房供给短缺问题彻底解决时的市场空置率水平。
通常由于居民对住房的持有和投资偏好不同，不同国家或地区能够容忍的空置率上限是不同的。如2000年以后，美国、日本的空置率超过10%，英国、德国、中国香港地区稳定在6%~7%的水平，法国维持在17%左右，中国台湾地区的空置率水平更高，已经接近20%。
我国2000年城镇套户比为0.91，住房短缺程度较高，经过10年的快速建设以后，2010年城镇套户比达到1.01，表明我国城镇住房从总量上已经实现了每户一套。
同时，从分省市数据来看，我国城镇住房供求均衡程度显示出了较高的地域性差异，北京、上海、广东等一些热点地区的住房短缺问题较为严重。由此可以判断，我国城镇住房市场已经跨越了短缺阶段，刚刚进入过渡阶段。
从人均住房面积与套户比来看，我国住房市场2000~2010年的10年发展，大约相当于美国1930~1940年、日本1960~1970年、韩国当前以及英国、德国、法国更加早期的住房市场发展阶段。而在经济发展水平方面，我国人均GDP略低于这些国家同期的人均GDP水平。
由此判断，我国住房市场发展水平与经济发展水平是匹配的，甚至略高于其他国家同等经济发展水平时期的住房建设与居住水平。
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住房建设快速增长趋势将有变
综上，当前我国城镇住房现状有三个特征。首先，总量上已经实现了每户一套，解决了住房短缺问题，但供求均衡程度还存在较大的地域性差异，在北京、上海等热点地区供不应求的问题仍然十分突出。
同时，存在住房占有分布不均衡的问题，尤其在一些住房短缺程度较高、价格泡沫严重的地区，住房分布不均衡使得低收入家庭的住房困难问题更加严重，容易引发很多社会问题。
此外，我国城镇住房质量水平偏低，主要体现在土地集约利用程度低、住房使用寿命短以及住房设施完善程度和成套率水平偏低三个方面。
依据其他国家住房市场发展经验，从短期看，我国可能还需要经历5~10年的市场过渡阶段以彻底解决住房短缺问题，使各地区的住房套户比均达到1。
预计2010~2020年间，我国城镇住房套户比增速不会明显减慢，2020年将会达到1.08左右。如果按照我国提出的城镇住房发展目标，2020年使用中的人均住房面积达到35平方米计算，2020年我国城镇住房存量将达到290亿平方米。
2010~2020年住房存量的增长规模与2000~2010年的增长规模相当，说明我国城镇住房建设快速增长的趋势将有所改变。预计在2015~2020年间随着我国住房短缺问题的彻底解决，住房新建量规模也会达到峰值，年均约10亿平方米。
从长期看，参考其他国家和地区的住房空置率水平以及我国居民的住房持有偏好，估计我国能够容忍的空置率上限可能要达到15%~20%，即套户比上限为1.15~1.2。
如果考虑过渡阶段结束以后，住房建设规模保持年均8亿~9亿平方米的建设速度，并假设住房寿命整体提升趋近于50的设计寿命，则预计2050~2060年城镇住房总存量将接近于存量上限，约450亿平方米。
届时城镇家庭户人均住房面积也将达到上限，约45平方米（含空置），与日本、英国、德国、法国当前的人均住房面积水平相当。
此外，随着住房短缺问题逐步解决，住房市场的一个重要转变将是人们对住房质量的需求不断提高，将更加注重城市宜居性与住房舒适性。
为了适应住房市场发展的新趋势，在当前住房市场发展的过渡阶段，仍然要以增加住房有效供给、满足基本住房需求、抑制投机性需求为主要目标。
在现有政策的基础上，可以采用税收政策调节住房资源的合理配置，然而，在运用税收政策工具时，要注意防范税负转嫁风险，尤其在住房短缺程度较为严重的地区。
此外，在解决供给短缺问题的同时，也要注意提高住房质量，以适应未来人们对居住质量和舒适度提出的新的要求，加大对低质量住房的改造力度，倡导绿色低碳、节地、节材技术的应用。（作者系清华大学恒隆房地产研究中心主任及博士研究生，本文节选自《清华大学学报》刊发的《基于2010年人口普查数据的中国城镇住房状况分析》，略有删改。）
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国家发改委:新型城镇化不再只是简单的楼房化
（来源：中国经济周刊）
1月22日，国家发改委相关负责人在宏观经济与政策新闻发布会上指出，《国家新型城镇化规划》目前已修改完毕并上报国务院。据悉该规划将明确新型城镇化建设目标、战略重点和配套制度安排。
2013年底先后举行的中共中央政治局会议和中央城镇化工作会议均提出，要制定实施好国家新型城镇化规划，加强重大政策统筹协调，各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见。新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。
会后国家发改委也明确表示，将抓紧修订完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。
有业内人士推测，新型城镇化建设将坚持以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，全面提升城镇化质量和水平。在农民工市民化方面，将着力推进解决已转移到城镇就业的农业转移人口落户问题和有能力在城镇就业、居住的常住人口市民化问题。
著名经济学家吴敬琏认为，新型城镇化要告别“摊大饼”和“伪城市化”，需要与十八届三中全会做出的全面深化改革的决定联系起来。要改变各级政府用行政命令推动城镇化的方法，要通过市场运作和政府的土地利用规划提高城镇化效率；要建立跨城乡的统一的劳动力、土地和资本市场，以便资源流向效率和回报的地方；要改革行政层级制度，重新界定市场的职责，重新组织城市财政。
人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻亦在本刊撰文称，民间资本与市场经济存在着天然联系，投资比较理性，在客观上会加速相关投资建设进程和提高投资效率，同时也能够大大缓解政府因投入能力有限制约城镇化发展的“瓶颈”约束。新型城镇化至少会给民营资本带来诸多商机。
新型城镇化与旧城镇化有何不同，在实践过程中又应该如何保障？日前多位参与新型城镇化建设的施政者和企业家接受《中国经济周刊》采访，积极建言新型城镇化的实践。
工商联原副主席、中国民间商会副会长沈建国：引入民资，为新型城镇化“造血”
城镇化需要大胆创新，但也要防止被误读与异化。”沈建国表示，城镇化不应有统一的模板，一定要因地制宜，让各个地方政府去创新、去摸索。在这个过程中，引入民间资本是推进城镇化的重要途径。
沈建国表示，未来应当大力支持发展这一趋势，鼓励民营企业参与到城镇化建设中来，除涉及国家安全的产业外，都应当向民资开放。
沈建国指出，新型城镇化不再是简单的“盖房子”与“楼房化”，在发展城市基础设施建设的过程中，一些城市提出构建“智慧城市”、产业升级、加快服务发业发展、提高居民生活水平、完善社会保障制度等目标。因此，政府采购、引入民资的范围也应当从地铁等城市基建领域，拓展到更为广阔领域，加快民营企业进入保险等行业，同时将城市规划等项目交给专业研究机构，形成政府采购服务的新模式。
在沈建国看来，一些地方政府在推进城镇化过程中，过多扮演了“输血”的角色，应当更多地引入民营资本，由政府做好监督，为民营企业创造良好的商业环境，担当“造血”的角色。
使农民回到当地，而非大批滞留在大中城市务工，包括留守儿童、空巢老人、农民工社保、甚至春运等等一系列社会、经济问题都会迎刃而解。”沈建国说。
河南省偃师市人大常委会副主任闫晓东：政府不要和市场、群众争利
闫晓东表示，在新型城镇化过程中，要处理好政府和市场的角色，避免政府对市场的不合理干预。
对于偃师而言，推进城镇化，是解决农业、农村、农民问题的重要途径，能够为农民增收和就业创造条件；是推动偃师区域协调发展的有力支撑，通过优化布局可以形成偃师新的发展动力，比如目前偃师已推动新区的建设；还是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，产业的发展必将改变城市的形态，而城市的形态又将作用于产业。”闫晓东告诉记者。
在新型城镇化过程中，要处理好政府和市场的角色，避免政府对市场的不合理干预。整体来看，有两点亟待改变：一是政府不能再以土地财政为主，一定要调整好中央和地方的财税比例，使中央和地方的财权事权相匹配；二是政府不要和市场、群众争利，政府应该站在规划的高度引导市场，把更多的机会和空间让给市场。
上海嘉定金融谷投资有限公司副总经理夏泽民：工业新区是劳动力就近转化的平台
“中国近一半的人口都是农民，不可能把所有人都搬到城市中来。”夏泽民表示，不能人为地把农民变成城里人，把农村变成城市，然而农村剩余劳动力问题如何解决？这就需要产业升级，依托工业新区作为劳动力转化的平台。
夏泽民表示，以上海市郊嘉定区的“金融硅谷”为例，该项目全面建成后，可提供30万以上的就业岗位，其中约半数的岗位可从周围村镇招收。其中，我们公司在其中投资的项目以金融创新的新模式，对嘉定区“金融硅谷”和打造上海金融后花园的设想，做了充分的注释。我们致力于打造金融第三方的服务平台，其中除银行、证券、基金等金融机构外，还将建立呼叫中心、数据中心、票据管理中心等，这些金融后台机构将提供大量劳动密集型工作岗位。
近年来，各地为推动新型城镇化建设，一些新区、园区相继推出，未来如何避免地产泡沫与产业新城泛滥？在夏泽民看来，要避免以做地产的心态建工业新区，工业新区建“硬件”之外，最重要的是实现有效的软服务。
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