[摘要] “新国十条”出台后，银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。记者最近获悉，国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作实时进展。
“新国十条”出台后，银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。记者最近获悉，国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作实时进展。
国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责。”眼下，问责“大限”将至，公众希望通过有关部门的信息发布，了解有关方面对违法违规行为的查处情况。
土地问责会不会“动真格”
对于即将到来的土地问责，国土资源部部长徐绍史一度在接受媒体采访时坦言：“压力极大”。国土资源部日前已约谈部分土地违法严重地区的市政府负责人，挂牌督办一批重大典型案例。国家土地总督察办巡视员张璞表示，“约谈”只是预警，如果大量土地违法违规问题仍得不到解决，国土资源部就可能动用其他手段。
“如果违法违规的行为得不到处理，不仅是对法律的不尊重，也会影响到政府的权威和信用，更是对其他遵纪守法者的不公平。”有业内说，如何处理违法违规的事情非常重要，这并不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理，而且还会在社会上起到示范效应，引发连锁反应。
闲置土地企业名单能否公开
国土资源部8月19日发布消息称，截至今年5月底，共上报闲置土地宗数2815宗，面积16．95万亩。此消息一经公布，媒体纷纷呼吁，希望国土资源部能公布相关企业名单，让公众和媒体共同发挥监督作用。
记者就是否能公布闲置土地企业名单向国土资源部多次提出采访要求，但国土资源部有关负责人以“敏感”为由拒绝了记者的采访。
“公布闲置土地企业有什么敏感呢？”上海市房地产研究人士蔡为民认为，按规定，超过两年就属闲置土地。每一块闲置土地闲置原因可能各有不同，真伪明辨。有些企业不担心被曝光，因为被列为闲置土地的都已超过两年，当时拿地成本低，银行看到低成本土地储备，更愿放贷，对于没有囤地之嫌的企业，近两年土地价格高，银行放贷可能还有顾虑。
“简单公布开发商名单并不切合实际。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为，如果要公开相关企业名单，还应该以违规违法的土地项目为重点，公布未按期开发的原因和处理问题方案，这样才能起到解决问题的作用。
新华社首席经济分析师陆晓明分析认为，国务院要求各地今年6月底之前上报房地产企业违法违规经营的检查处理结果，至少目前还没有公布违规开发商的名单，更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格，这显然不符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中有关“加大曝光和处罚力度”的要求。
问责对于调控房价效果如何
SOHO中国董事长潘石屹分析认为，闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有8％、10％的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。
潘石屹表示，清理闲置土地连同中央加大保障性住房政策、住建部对预售收入监管办法以及银行贷款紧缩政策，这四个因素共同发力，会造成两个方面的影响：一是增加了市场上住房的供应量，供应量增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度，企业资金链条紧张比其他任何降价因素压力都大。此外，今年上半年房地产投资增加达38．1％，达到历史水平，开工量加大也会增加住房的供应量。“受这些因素的影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。”潘石屹说。
“清理闲置土地对楼市影响不大，其象征意义大于实际意义。”陆晓明表示，2010年计划住房建设用地供应总量18万多公顷，即使16万多亩闲置土地全部投入市场，对楼市影响也不大，而且，受客观因素影响，闲置土地清理工作无法一次性完成，而且清理结束后进入市场还需要一段时间。
陆晓明认为，经过近半年的楼市强势调控，房地产开发商已经开始资金吃紧，现在楼市走向已经到了博弈的关键时刻：如果政府能持续保持当前态势，开发商捂盘无望，而且等到年底需要结清多种工程款项、工人工资等，必须提前筹划回笼资金，将不得不降价卖房；如果政府调控出现放松，由于前一段的购房需求久未释放，房价甚至可能出现反弹猛增。
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重点城市土地市场寒流来袭 房企拿地更趋谨慎
（来源：中华工商时报）
随着时间的流逝，半年报节点到来。从目前披露的部分上市房企业绩来看，形式并不乐观。“房地产黄金时代已经过去，现正步入白银时代，企业利润率也在随之走低。目前标杆上市公司的净利润率大都在13%左右，个别项目甚至只以10%的净利润率在维持开发。”专业人士判断，区域或城市布局策略将直接影响开发企业利润率，甚至规模化增长。因此，调整布局，规避风险，拿地选择风险的城市或成房企的不二选择。
国家统计局的数据显示，2014年1-5月份，房地产开发企业土地购置面积1.109亿平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2%；土地成交价款（出让金）2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9%。同期，房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7%。
中指的数据也显示，2014年6月，300个城市共成交土地1884宗，成交面积7268万平方米，环比减少18%，同比减少43%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）518宗，成交面积2600万平方米，环比增加12%，同比减少46%。
土地市场流拍频现
从上半年尤其是第二季度土地市场的表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈下降特征，这意味着重点城市土地市场遇冷。特别是今年4月以来，多个城市土地拍卖遇冷，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块并未出现。
从中指的数据来看，2014年6月，300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6%，较去年同期下降7%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率6%，较上月下降4%，较去年同期下降10%。土地市场溢价率回落态势明显。
“从今年第三季度土地市场的趋势来看，上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多底价成交，甚至出现更多流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新变数。
“当前土地流拍现象出现的原因，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量的低迷，开发企业资金面越来越紧，拿地动作相对越来越谨慎所致。”张宏伟分析，土地市场流拍或因银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。
事实上，今年国土资源部已暂停对外发布住房用地供应的计划，改由地方自行公布各省供地计划。专业人士认为，这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价。
房企拿地更趋谨慎
“在银行信贷紧缩市场背景下，市场交易量下滑，企业资金面普遍性紧张，此时，开发企业拿地更加趋于谨慎。”张宏伟判断，对于土地市场而言，四方面原因不会出现大规模土地流拍：一是楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势，如限购政策、公积金贷款政策等已开始定向宽松，这对市场成交量回升是一定程度的利好，有利于部分观望购房者尤其以自住需求为主的购房者出手入市，市场成交量回暖，房企资金就会相应宽松些，此时，出手买地，不至于土地市场流拍频现。二是作为长期市场开发战略，大型开发企业为了企业高周转运行，不会停止拿地。比如万科，近几年起土地储备基本维持在4年左右的市场消化期，如果不持续拿地，那么，万科就难以维持这么大体量的开发规模，其行业地位也难以维系。三是长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年后的房地产市场供需失衡，相关部门应合理把控未来房地产市场的供应。四是迫于财政压力地方政府会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。
财政部的数据显示，2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元，占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。此外，国家审计署网站发布的《2013年第32号公告：政府性债务审计结果》也显示，2013年6月底，各级政府负有偿还责任的债务20.6988万亿元。
现金为王 择机抄底土地市场
当前土地市场流拍增多，客观上导致供应相对减少，这或许导致今后2-3年市场供应会相对偏紧，这也会导致房价快速上涨。因此，开发企业应合理把控好由土地市场变化而导致的市场投资周期的变化，择机抄底土地市场。
“在土地市场流拍的市场环境下，土地价格往往比较便宜，大多可以底价成交，或可以更低的价格拿到手。”张宏伟建议，从投资角度讲，房企此时出手，土地成本会降至，性价比较高的土地或令将来有个相对不错的投资回报。行业发展经验也表明，在楼市调控收紧，市场流动性收紧的市场背景下，拥有更多的现金流将令房企加大胜算的把握，将有利于掌控市场，尽快将手头现金转为土地，以谋求下一轮市场发展，因此，对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，同时，加大在土地市场的“抄底”力度，尤其是积极谋取市中心或区域中心优质地块。
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2014年已经过半，房地产市场销量和房价双双下滑，土地市场也“由热转冷”，房企不得不展开大规模的“促销大战”，同时高端物业也“跑步入场”，加剧了住宅市场的竞争。当住宅市场处于胶着状态时，非住宅市场却大放异彩，逆市上涨。
往年此时，是房企半年报集中出炉的时候，而今年，一些房企的半年报却犹抱琵琶半遮面。本周，重庆楼市半年报陆续出炉，根据晟城地产数据显示，2014年上半年重庆主城区商品房成交面积同比下滑18%。
商品房成交量下滑18%
根据晟城地产统计数据显示，2014年1~6月，重庆主城区商品房预售量为1156万㎡，同比2013年上半年下降了约1.4%，总体供应量基本持平，但总体成交方面下滑18%。刚需依旧占据市场主导，总价低、功能性齐全的刚需产品符合市场需求。从整体成交结构比例来看，套内50~80㎡，总价50万~80万元的产品卖相好。领域机构数据显示，2014年上半年高层、洋房、别墅的成交均价分别为6772元/㎡、7826元/㎡、12382元/㎡，同比分别上涨1%、下滑4%、上涨7%。
值得注意的是，随着重庆轨道交通的日渐成熟，轨道物业也成为了大部分刚需购房者的，轨道交通成为选房的重要因素。
写字楼同比上涨250%
一方面是住宅市场的低迷，另一方面，非住宅市场却在上半年大放异彩。随着上半年市场的变化，部分开发企业主要转向了推出商业商务产品，这样集中的行为，促使了2014年上半年写字楼成交量同比2013年上半年大幅增长250%，环比2013年下半年增长82%。
从供应方面来看，上半年重庆主城区非住宅供应总体量242万㎡，其中4月份的非住宅供应体量，为62万平方米，2月份非住宅供应量，为5万平方米。不过，和住宅产品一样，写字楼也面临“快速走量”的趋势，品质高、差异化产品更具竞争力。
领域机构数据显示，2014年上半年，商务产品、商业产品的成交均价分别为12570元/㎡、15347元/㎡，同比分别上涨23%、1%。
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