[摘要] 济宁房管部门数据显示，2015年网签成交量较往年有较大幅度下降，市场需求不足、高位库存等因素，严重制约了楼市交易，各房企现阶段的目标仍定位为“以价换量”，不少楼盘仍在消化存量的过程中过渡。
2015年是转折后平稳低迷的一年，经济缓步增长是新常态，购房者以更加理性的态度面对房地产跌宕起伏的现状，热门的地段、优质的住宅、完善的配套设施依然受到人们的追捧，相对之前大刀阔斧的开发相比，开发商也在适应新常态的情况下逐步进行调整，努力适应现状。
过去的一年利好政策密集推出，限购和限贷的放开、货币政策5次降息5次降准、首付款比例降低、税收减免使得一些潜在的投资型购房需求释放出来，使得投资型购房者加速入市。公积金政策利好、二孩全面放开以及高层喊话去库存，使得刚需改善房的需求毫不逊色于刚需。家庭结构发生变化，一家三口变为一家四口，因此住房需求起码变为三居室，甚至四居室，这对未来改善型住房项目而言是利好。那么，2016年楼市怎么走，也成为了所有人都在深度思考的问题。
2015年新常态下济宁楼市的动荡
在过去的一年中，济宁市新建商品住宅销售环比价格低位运行，新建商品住宅2015年成交量大幅萎缩。房管部门数据显示，2015年网签成交量较往年有较大幅度下降，市场需求不足、高位库存等因素，严重制约了楼市交易，各房企现阶段的目标仍定位为“以价换量”，不少楼盘仍在消化存量的过程中过渡。
在各分类价格指数普遍大幅走低的情况下，90-144平方米中等面积类型住宅销售价格波动较小，12月份90平方米-144平方米类型仅下跌2.6个百分点，不难看出，刚需一族是房地产市场中坚实的支柱。相对来说，二手住宅销售价格环比价格波动幅度减小逐步回暖，同比震荡回升。二手住宅价格和新建商品住宅价格走势略有差异，同比价格呈现明显上升迹象。二手住宅网签成交量逐步从低位走出。2015年1-12月济宁市二手房销售仍属淡季，但受上半年“330”房产新政和降息，以及下半年上学季销售刺激影响，成交量逐步回升。针对全市城区范围来看，优质房源如获得进一步热捧，但非优质房源如偏远位置房源仍无人问津。
新年伊始新政频出楼市开启“救市”模式
房贷第五次降息 为“老房奴”人群减负，2015年央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，降幅高达20.33%。但据了解，大多数银行采用的是次年调息的方式，因此，2015年的五次降息福利，要在2016年1月1日至15日才能执行。央行5次降息，利率创历史新低，也大大缓解了还贷族的压力。比如说，同样是贷款100万元，期限20年，经过5次降息后，月供将减少706.68元。2014年年底，五年以上商业贷款基准利率为6.15%，新房贷利率已降至4.9%，直接利好买房群体。
去年年初在济宁市区买了新房的小陈说：“下个月开始，按照新的贷款利率，我每个月的房贷可以少还好几百元呢。”小陈工作4年，家里拿出所有的积蓄帮他付了房贷首付，每月还贷占去了他大半工资，生活压力可想而知，但从今年1月开始的新贷款利率明显让他轻松了不少。
楼市“去库存”依旧为救市主旋律
对于三四线城市销售量持续下滑，亚豪机构市场总监郭毅认为，是由于部分三四线城市出现较为严重的供过于求。但三四线城市供大于求是现状，崩盘一说应该还形不成系统性风险。虽然一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，但是大量的居民可能终还要将家安在三四线城市。
据据监控中心统计显示，截至去年7月22日，济宁城区共有20个项目新获24次预售许可证，获证房源64幢，新增入市房源10147套，新增入网面积为982650.35平方米。与2014年相比较，有了明显的减少，加上利好政策的刺激下，库存量相对也会有所降低。
除了商品房的销售外，保障性住房是市民关心的又一个重点，记者采访市住建部门了解到，2015年全市计划改造棚户区项目115个、63650户均已全部开工。在改善城区环境的同时也加强了周围配套设施的建设，提高了市民的生活质量。截至2015到12月20日，全市筹建保障性住房4123套(含购买1344套)，新增租赁补贴310户。保障性住房对应的都是低保家庭、低收入及住房困难家庭，为他们提供了居住的保障，因为这类家庭根本无力购买商品住房，所以对商品房的销售并不存在影响。国家发改委近日制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，这将释放出不少住房和消费需求，为消化房地产库存提供“源动力”。但由于我市没有户籍限购政策，从根本上讲，此政策对我市也没有影响。
房地产在拉动经济增长中扮演了重要角色。目前，房地产去库存备受关注，去库存到位，会将直接带动房地产投资的增长，从而推动中国经济的增长。如若能在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的新思路。一方面，可以有效降低房地产的去库存量，另一方面，可以加快房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求。
对于2016年来说，市场和政策的双重刺激对基本面较好的城市将带来积极作用，但对供过于求的城市提振作用仍然有限。济宁市基于三四线城市库存较高、二手房两极分化严重的现状来说，楼市行情暂时不会有太大的改观，但后续房地产市场还有多种可能性，包括政策上的降准降息、房企销售上的以价换量都有可能出现，购房者入市的积极性需要一步一步的慢慢提高。总的来说，新的一年里楼市如果希望出现进一步复苏迹象，必须建立在大势向好、存量消化较快的基础上。
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