[摘要] 3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……
库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也出现了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……
随着楼市下半场哨声的吹响，楼市未来的走势也备受关注。虽有专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大，是否真如此呢？在此，我们不妨就大胆地猜测一下，2014楼市下半场会有什么变化，开发商、购房者都会怎样应对呢？
地方成为调控话语者？
业内观点：地方精准调控将成主调
总结2014上半年，可以看到大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断，据不完全统计，包括安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等在内的至少16个城市采取多种方式或直接放松限购条件。
值得注意的是，相比以往，此次地方微调限购中央却在一定程度上给予了默许。事实上，回顾十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控历程，像2014年上半年这样的中央调控出现“空窗期”、地方政策调整活跃的情形还是首次，对此，业内人士多表示，随着天津、福州迈出精准调控的步，未来或有更多的城市将通过对政策的微调来缓解经济下行的压力。以此推测，以地方政府为主的精准调控将在下半年成为楼市调控主旋律。
限购全线放松？
业内观点：限购松绑城市或增加
二三四线城市成主角
继住建部默许二、三线城市调整限购政策之后，出现了许多“取消限购”的乌龙事件，包括昆明、青岛等地在内的取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现，但多地政府也表示“未来会有所调整”，这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已经蠢蠢欲动。
“从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市‘双向调控’的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。”同策咨询研究部总监张宏伟说道。
但也有业内人士表示，此类城市的松绑之举，不仅救市作用十分有限，有的会加剧住房销售及价格的下跌。
信贷放松，首套房8.5折利率重现市场？
业内观点：可望不可即
据融360发布的《中国房贷市场6月份分析报告》中看到，23个热点城市6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速。但据记者了解，目前仅有极少数城市存在利率优惠，其中北京、上海2城重现8.5折利率，但其对客户资质的要求非常高，而广州、杭州2城有9折利率优惠，其余城市的房贷利率为基准或者更高。
回看昆明，目前对于首套房住房贷款大多数银行执行基准利率，少数银行对首套房贷款利率还将上浮5%左右。业内人士马先生坦言，银行贷款额度现在是“香饽饽”，房贷的利率显得不太有吸引力，故下调房贷利率的可能性不大，即便有银行推出利率打折，其对贷款人的审批也十分严格，可以说是可望不可即。
定向降准演变为全面降准
业内观点：有后续但短期内不明显
要看房地产市场未来如何，先看钱如何流动。在4月份下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率后，央行又在6月9日宣布，从6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。短短两月内央行已经二度定向降准。
至此，定向降准对楼市影响几何？之后会否有更多的、范围更大的定向降准甚至是全面降准出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，定向降准或有后续，不排除会有全面降准出现。
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