[摘要] 人的城镇化是多业态的，商业，产业，旅游，文化生活，养老养生，单纯住宅是不够的，要成为多业态综合性公司。​
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住房建设快速增长趋势将有变
综上，当前我国城镇住房现状有三个特征。首先，总量上已经实现了每户一套，解决了住房短缺问题，但供求均衡程度还存在较大的地域性差异，在北京、上海等热点地区供不应求的问题仍然十分突出。
同时，存在住房占有分布不均衡的问题，尤其在一些住房短缺程度较高、价格泡沫严重的地区，住房分布不均衡使得低收入家庭的住房困难问题更加严重，容易引发很多社会问题。
此外，我国城镇住房质量水平偏低，主要体现在土地集约利用程度低、住房使用寿命短以及住房设施完善程度和成套率水平偏低三个方面。
依据其他国家住房市场发展经验，从短期看，我国可能还需要经历5~10年的市场过渡阶段以彻底解决住房短缺问题，使各地区的住房套户比均达到1。
预计2010~2020年间，我国城镇住房套户比增速不会明显减慢，2020年将会达到1.08左右。如果按照我国提出的城镇住房发展目标，2020年使用中的人均住房面积达到35平方米计算，2020年我国城镇住房存量将达到290亿平方米。
2010~2020年住房存量的增长规模与2000~2010年的增长规模相当，说明我国城镇住房建设快速增长的趋势将有所改变。预计在2015~2020年间随着我国住房短缺问题的彻底解决，住房新建量规模也会达到峰值，年均约10亿平方米。
从长期看，参考其他国家和地区的住房空置率水平以及我国居民的住房持有偏好，估计我国能够容忍的空置率上限可能要达到15%~20%，即套户比上限为1.15~1.2。
如果考虑过渡阶段结束以后，住房建设规模保持年均8亿~9亿平方米的建设速度，并假设住房寿命整体提升趋近于50的设计寿命，则预计2050~2060年城镇住房总存量将接近于存量上限，约450亿平方米。
届时城镇家庭户人均住房面积也将达到上限，约45平方米（含空置），与日本、英国、德国、法国当前的人均住房面积水平相当。
此外，随着住房短缺问题逐步解决，住房市场的一个重要转变将是人们对住房质量的需求不断提高，将更加注重城市宜居性与住房舒适性。
为了适应住房市场发展的新趋势，在当前住房市场发展的过渡阶段，仍然要以增加住房有效供给、满足基本住房需求、抑制投机性需求为主要目标。
在现有政策的基础上，可以采用税收政策调节住房资源的合理配置，然而，在运用税收政策工具时，要注意防范税负转嫁风险，尤其在住房短缺程度较为严重的地区。
此外，在解决供给短缺问题的同时，也要注意提高住房质量，以适应未来人们对居住质量和舒适度提出的新的要求，加大对低质量住房的改造力度，倡导绿色低碳、节地、节材技术的应用。（作者系清华大学恒隆房地产研究中心主任及博士研究生，本文节选自《清华大学学报》刊发的《基于2010年人口普查数据的中国城镇住房状况分析》，略有删改。）
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